Immobilie verkaufen in Dortmund: Ablauf und Unterlagen

Wer in Dortmund verkauft, sollte eine Frage vor allen anderen klären: Was liegt unter dem Grundstück? Der übrige Ablauf ist Standard — Unterlagen beschaffen, Wert ermitteln, vermarkten, Kaufvertrag beurkunden lassen, Grundbuch umschreiben. Doch das Bergbauerbe des Ruhrgebiets sprechen Käufer und ihre Banken in dieser Region von sich aus an, und wer darauf keine Antwort hat, verliert Zeit im entscheidenden Moment.

Den Untergrund klären lassen

Bergbaufolgen sind in Teilen der Region ein bekanntes Prüfthema. Begriffe wie Bergsenkung oder Bergschadensverzicht tauchen in Kaufverträgen und Grundbüchern auf und sind Interessenten hier oft geläufig. Wichtig ist die Haltung: Sie sollen dazu nichts behaupten — weder dass alles unbedenklich ist, noch das Gegenteil. Sie sollen es prüfen lassen.

Praktisch heißt das: Schauen Sie in Ihren eigenen Kaufvertrag und in den Grundbuchauszug, ob dort eine entsprechende Eintragung oder Vereinbarung steht. Liegen Ihnen Unterlagen aus der Bauzeit vor, etwa ein Bodengutachten oder eine Stellungnahme zur Gründung, gehören sie in die Mappe. Ist die Lage unklar, ist die richtige Auskunft: „Das lässt sich bei der zuständigen Stelle abfragen" — und dann fragen Sie an, bevor der Käufer es tut. Eine Antwort, die Sie mitbringen, ist besser als eine, die Ihnen jemand entgegenhält.

Nachkriegsbau: was Käufer über die Substanz wissen wollen

Ein großer Teil des Dortmunder Bestands stammt aus der Wiederaufbauzeit. Für den Verkauf bedeutet das vor allem eines: Käufer kalkulieren mit. Sie fragen nach dem Alter von Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik und Leitungen, nach dem Zustand der Fassade und nach Dämmung. Beantworten lässt sich das nur mit einer Chronik: Was wurde wann erneuert? Legen Sie Rechnungen, Wartungsprotokolle für die Heizung und Schornsteinfeger-Bescheinigungen dazu.

Ebenfalls sinnvoll ist ein prüfender Blick in die Bauakte. Über Jahrzehnte sind an vielen Häusern Anbauten, Garagen, Wintergärten und ausgebaute Dachgeschosse entstanden. Ist alles davon genehmigt? Fehlt eine Genehmigung, klären Sie das mit dem Bauordnungsamt, statt zu hoffen, dass es niemandem auffällt. Der Energieausweis muss vor dem Inserieren da sein.

Reihenhaus und Siedlung: die Nachbarschaft steht mit im Vertrag

Dortmund ist eine Stadt der Reihen- und Siedlungshäuser, auch mit dem Erbe der Zechenhaussiedlungen. Bei aneinandergebauten Häusern hängen mehr Dinge zusammen, als der Grundriss zeigt: gemeinsame Wände und Dächer, Grenzbebauung, gemeinsam genutzte Zuwege und Hofflächen, Leitungen, die über das Nachbargrundstück laufen. Vieles davon steht als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs oder als Baulast im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht — das Baulastenverzeichnis ist nicht das Grundbuch, prüfen Sie beides.

Bestehen daneben nur mündliche Absprachen mit Nachbarn, sollten Sie sie benennen. Sie binden den Käufer nicht, aber sie zu verschweigen erzeugt Ärger, den niemand braucht.

Ein zweiter Punkt bei Reihenhäusern: Modernisierungen enden oft an der Grundstücksgrenze, das Gebäude aber nicht. Wurde die Fassade nur an Ihrem Abschnitt gedämmt, wurde das Dach nur teilweise erneuert? Käufer sehen so etwas beim Rundgang und fragen nach. Eine klare Auskunft darüber, was an Ihrem Haus gemacht wurde und was nicht, ist auch hier wirksamer als eine allgemeine Formulierung im Exposé.

Preis und Vertragsweg

Zum Preis führt kein Bauchgefühl, sondern eine Herleitung: der Gutachterausschuss der Stadt mit Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerten als Basis, dazu eine Bewertung durch Makler oder Sachverständigen, die Zustand und Modernisierungsstand einordnet. Angebotspreise aus Portalen taugen als Orientierung, nicht als Beweis. Prognosen zur Marktentwicklung sollten Sie weder abgeben noch glauben.

Der weitere Weg: Exposé, Besichtigungen, Verhandlung, Nachweis der Finanzierung, Vertragsentwurf, notarielle Beurkundung mit Lesefrist davor, Auflassungsvormerkung, Zahlung, Umschreibung. Die Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und ist daher unterschiedlich hoch; getragen wird sie meist vom Käufer. Über die Maklerprovision verständigen sich die Beteiligten vorab; üblich ist eine Teilung. Die Frage nach der Spekulationsfrist beantwortet der Steuerberater anhand von Haltedauer und Nutzung.

Fazit

In Dortmund gehören zwei Dinge nach vorn: die Klärung des Untergrunds und eine belegte Chronik der Modernisierungen. Dazu Grundbuch und Baulastenverzeichnis prüfen, weil in Siedlungsbebauung mehr geregelt ist, als man sieht. Wer das vorbereitet hat, führt Besichtigungen mit Unterlagen statt mit Vermutungen — und genau das entscheidet.